我说，坛里有没有农业大户或者承包土地的友友们？

duanfa918

我想承包一些土地种植果树，帮我参照下我下面列写的东东，那些还不够全面，请大家帮我完善完善啊~

http://yunpan.cn/QXvzqyRRBDdKL

咱、宅男

哥  看不清。。。。  
用钱能解决的都 。。。

咱、宅男

包个山头 比较便宜吧。。。

isvara

其实好多地方都可以直接林权转让的，就不用承包了，也不贵大部分南方的县城下的农村林地在100-200元每亩左右，不用了还可以再转让出去。
如果是租赁，从法律角度，任何租赁我国最长只承认二十年。
地好找，种植养殖什么比较重要，有没有农业技术也比较重要。
林业的回报周期长，
原有植被是否可破坏或更换树种，甚至改变土地用途/性质，是否可以再土地上搭建临时或永久建筑。
是否会对当地水土造成影响，产生不利的外部影响。
当地是否有天敌，是否会带来物种入侵的问题。

duanfa918

isvara 发表于 2013-8-27 10:42
其实好多地方都可以直接林权转让的，就不用承包了，也不贵大部分南方的县城下的农村林地在100-200元每亩左右 ...

谢谢您提醒，我这的情况是这样，我想在一个农村承包30亩地种果园，因为当地的年轻劳动力基本都外出打工，好多地都慌着不种，我想直接从农户手里承包30亩起步，明年继续投资，由于资金问题，想采用分期的方式承包到300亩左右，也不需要搭建永久建筑，对当地应该不产生影响，物种的话没问题，想种梨树，苹果和核桃。

老衲无礼啦

回报期相当长
销路也是大问题
品种的选择要有预见性，也就是果子上市时要对消费者的胃口，如果是淘汰的品种那就完了

从我接触过的种植户来看，包果园其实琐碎事情相当多，经常是吃住在果园，不可能甩手给下面人做的，这个要做好思想准备

白髪三千

1 2百一亩 现在不可能吧{:5_193:}

nldr

1-200一亩，当然说的是每年，为啥不可能，农民只要能拿到钱，他们才不管租多少钱，反正不管你给他多少钱，都不妨碍他随时随地在他的地上撒泼胡来

sangma

nldr 发表于 2013-8-27 21:56
1-200一亩，当然说的是每年，为啥不可能，农民只要能拿到钱，他们才不管租多少钱，反正不管你给他多少钱，都 ...

你是在国内吗，我旁边没发现这种现象

dqcnpc

土地承年限要到期了，国家可能要出台新的土地政策，很有可能不会包给个人了，而是已合作社的形式种植，楼主慎重！

timwang

一、林地选择
1。水源的重要性需要重视。
果树不可能像有机蔬菜一样，动用人力去灌溉。
靠近水库等水源或渠都可以，但也要注意水源的充沛性，一旦水源不足又牵涉到与村民争水源，楼主您几无胜算。
2。交通便利
不论您是自己拉着产品（水果）去卖还是在家坐等经营户上门收购，交通便利很重要。
3。首期规模
建议更大，一次性到位300亩。
一是麻雀虽小五脏俱全，小规模您一样要配置一些设施和人力，30亩果园想有盈利能力很难；二是如果你先期30亩先投下去了，回头您再谈270亩时，您手里的筹码就少了，您理解否？现期您遇到无理要求，可以绕着走，这个村要求苛刻您可以换一村，但如果您这里已铺开一个摊子后再谈，谈不拢您怎么办？三是农、林地谈判是一个非常熬人、纠结的过程，您完整地谈过一遍下来后，我保证您绝不想多玩一遍。四是林地相对农耕地，资源多、价格低，即使在地少人多的浙江，300亩的规模都是小的，30亩村里都未必愿意和你谈。
4。邻近劳动力获取
尽量不要太偏离村庄、住户，现在人懒，太远了去干活不愿意，至少您得付出明显高的成本，您种的又不是可以不计成本的东西。

二、法规
1。承包权
林地权分承包权和经营权。林地不是国有土地，除了和你完全没有关系的公益林，林地的承包权属于集体或由集体下放的村民个人。
承包权不是不可能有，但概率极低。虽说林地承包权改革已启动，相对来说还是浙、川等首期试点区域可能性还稍大点。
2。租赁合同
这方面，中央有法规和指导意见，各省都有合同范本的。
3。租期
法律规定，林地的承包期限是30年~70年。浙江这边现在有70年的了。
法律规定，您的流转（即经营权租赁）时限最长到本轮承包期。比方您的那片地承包期30年，您租赁之前5年该片林地已发包，那么您的最长租赁期就是25年。
不要试图与村里签订更长期的租赁，我如果是村长，可以满口答应你租100年，但我心里知道，后面的75年您说破天、拿出白纸黑字，也同样是不受法律保护的。

三、租赁方式与租金
1。租赁方式
如果您要的地都是同一户村民的，那您跟村民签。
在浙江，由于人多地小，这种情况几乎是不可能的。
那么，不管是30亩或300亩，如果您是和村委或村经济合作社谈的，建议的方式是让村委去和村民谈，由村委把村民手上的林地流转回来，然后，您再和村委签协议。因为，和一个个具体的村民谈，累死你。
此外还需要上一个保险，即要求村委去收集所在村或村民小组三分之二以上村民（即使他的地不在你的流转范围内）的一个土地流转同意书。为什么你不租他的地还要他同意？有的地方不要紧，但如果村民闹起来，法律上，A村村民张三的地想租赁出去，A村村民李四作为村民一员，有同等条件下优先承租的权利。
李四不肯签怎么办？村委有办法治他的，首先是从法律上来，李四不让您租可以，但他有义务按您开的条件把张三的地租下来（所谓同等条件优先承租，就是比您少付一毛都不行）；其他的招儿就是只需要有2/3的人同意即可了。
2。租金
您当然是想低，这个肯定要谈，各地有各地的标准，如果当地的同等地块的标准在500，您也甭想300租走。
3。租金递增调整
10年或15年调整一次，建议您千万别这么想。
就算您合同上这样签下来了，只要物价上涨、土地行情上涨，农民肯定要你涨价，不给涨农民有太多种方式治你。您也千万别想着凭合同、讲法律，村民闹将起来，无论政府、法院，都根本没法帮你。
浙江的一种方式是按粮食计价，即每亩地的组金按若干斤稻谷的国家收购价计算。这样就通过了粮食的自然涨价，去冲抵物价上涨、保证农民的基本权益。不知道你在哪儿，我所接触到的浙江农民，租金标准是只认粮食不认钱的。
这里面要注意的是：1）个人判断粮食涨价幅度近些年或加速上升（这个预测，是基于大规模的行业研究和政策导向分析背景的）；2）合同里要写清是按国家粮食收购标准（地方上各种米各种稻的价格你说不清的），同时，一定要说明是哪级的稻谷（国粮收购也会早晚粳灿和等级的）。
不要压得太低、不要递增得太慢、千万不要认为合同上规定的就如何如何。事实上，农民不管你那些，如果给农民的租金明显低于市场行情，您也甭想正常经营。

四、其他
1。自主经营和收益权
这个标准合同里就有。
2。地上附着物（或者叫青苗，即你所谓的“生物”），这个可附在青苗补偿条款里。
3。封闭经营权，这个涉及你地块是否完整及其他村民是否有合适的道路通行。在协议里，建议按“有权建设围墙、护栏”来描写。你如果不这样写，你即使打钢丝围栏也需要有动土浇水泥桩头，如果事先没讲好，村民可以要求你补偿复垦费。

timwang

BTW：
租赁到期后的优先续租，这个标准合同上就有。
但我建议您千万别花心思在这上面，这句话就是一句废话，半毛钱都不值。

timwang

又BTW：
您提到了一个丙方，我不知道是不是当地村民兼您这个项目日后的村委协调人或日常生产实际管理人。

如果是，我建议不要把他写进“丙方”或法律合同，应简单保持一个劳务雇佣关系。
他人品好那当然千好万好，如果不是，又如果他是本村人您是外村甚至外地人，您作为投资者或主要投资者，就一点也不担心被架空吗？

pack

timwang 兄弟说得非常到位！我09年为了开养殖场，整整跑了2年找地，第一块地交了租金给林场职工，结果建设到一半被林场（国营）给否了，不允许在林地上建建筑物，以前其他人建的就算了，不让新建！原因是我租的那块地的职工和相邻地块的职工有矛盾，闹到林场，损失惨重!
      只好又找第2块，1600一年，签了15年。找农民一家家签，光请村民吃饭就花了1万多，最后多亏了村长，通情达理，帮了很多忙才搞定，非常不容易。所以按timwang 兄讲的，和村委签合同很重要，由他们出面和村民谈，千万别自个一家一家谈！
     签下合同，开始建设，要一手软一手硬，多方便村民，小工给村民做，适当亮出自己的肌肉，显示自己的社会关系够硬，不然有得你受的。

duanfa918

timwang 发表于 2013-8-27 22:37
一、林地选择
1。水源的重要性需要重视。
果树不可能像有机蔬菜一样，动用人力去灌溉。

仔细阅读您的回复后，首先先感谢您这么详细的讲解，我感觉收益匪浅，您回复里提到的问题，我会一一斟酌，如果可以，我也尽可能的想租朋友的地与之合作，租期我也基本定在三十年，但事前会与村委会去确认土地的流转情况，比如多少年要重新划分一下地。如果可以谈成只要花钱买的东西，比如树苗，化肥，农药，以及花粉和果实需要套的袋子这些，我花钱买，那么每年的田间劳作由农户来做，比如修剪，点花粉，施肥，打药。因为我在我们家有20亩梨树，基本不需要浇水。因此排除浇水的问题。我认为我付出的资金和农户的人工差不多可以互相抵掉，这样的话应该可以收益五五分账。这个我还会再仔细斟酌下，因为这个问题是最重要的。
再一个就是您说的农民的法律意识问题，我非常赞同农民们会无理取闹，甚至会把树砍掉的情况，完全可以发生。而且还不能通过法律问题解决，最后导致投资失败。现在也是我一直最担心的问题。目前还没有想通有什么办法解决。
您说的问题很委婉，能用一句很温和的话去点明关键问题。这个还得跟您多学习。
非常感谢您辛苦的回复，小弟再次谢过您！

duanfa918

timwang 发表于 2013-8-27 22:49
又BTW：
您提到了一个丙方，我不知道是不是当地村民兼您这个项目日后的村委协调人或日常生产实际管理人。
...

这个是我以前一个员工，最好是可以跟他签订就您说的劳务雇佣关系，我也认为丙方出现在租赁合同里完全没有必要而且权重最轻。
现在我和他谈的一项基本上保持在他出土地以及负责田间管理，我出资金以及技术指导，然后合作去在他家的地里种植果树。
目前他意向明确，就剩下去和他父母再坐下来谈了

timwang

duanfa918兄客气了，做农业不易，盼多交流。
还是有点小担心您的合作模式。再次提请建议考虑更简单的雇佣关系。

duanfa918

pack 发表于 2013-8-29 00:23
timwang 兄弟说得非常到位！我09年为了开养殖场，整整跑了2年找地，第一块地交了租金给林场职工，结果建设到 ...

那这样可以不，比如我要和我朋友签合同时，让他附带上村委会出去的文件，大概意思是同意某某某将地租给某某某
？

duanfa918

timwang 发表于 2013-8-29 00:49
duanfa918兄客气了，做农业不易，盼多交流。
还是有点小担心您的合作模式。再次提请建议考虑更简单的雇佣关 ...

如果是雇佣的话，目前我的投资力度最大能放到50亩。但是四年不见收益，我的资金实在跟不上。
如果是合作关系，能很大的抵消掉我投入资金的压力。
是啊，不好做，多交流多交流。

timwang

duanfa918兄好。
18楼最关键的问题不是同意书，而是土地流转协议，即各户村民把土地经营权流转给村里的流转协议。然后村里不是有地的经营权了吗，再和你签流转协议，把地流转给你。我个人理解，是流转协议、不是同意书，流转协议是最重要的。
19楼的问题，投资难免是一场赌博，仔细的评估和扎实的前期工作，只不过是提高胜算而已，没有包赢的项目。换句话说，我的建议是，从租地、前期投资（比如平整土地、建设或购置设施、买树苗、买肥药等）都是你投的，你已然是主体投资人和风险主要担当者，那你也就应该是收益的主要享受者。拼了吧，人工工资费用在前四年里，我建议你还是自己苦一点、想想办法、东拼西凑，自己掏。这样，一方面回头有收益时，除了给你请的伙伴的工资和根据种植效果和成本控制好坏给予的的奖金，收入就是你的；另一方面，国家农业政策的补贴也是你的（事实上最主要的政策补助是和你投上去的建设投资资金挂钩的，那本来也就该是你的），万一你回头不想做了，转让给其他人的转让费也是你的。

既然要搞，就得面对风险就得有拼了的作风，很多时候，回避风险是最大的风险。