房价短期看空兼回YEVON_OU的供需理论导致新一轮房价飞涨

金牌灌水王

一.房价上涨,是三十年来经济发展和财富积累的结果.而不是仅仅供需.

供需仅仅是决定房价的一个因素,而不是说房价必然由供需决定.

1.房地产真正上涨的原因是三十年来的经济发展和财富积累.特别是近10年来美元大贬值下中国出口和结汇政策导致的货币的积累.

2.房价的上涨中,政府只是在其中搭顺风船,进行财富的转移.房价上涨即不是政府主导,同样房价下跌也不是政府能阻挡.

政府通过两个渠道来转移财富:
一是地方政府通过土地垄断,严格控制供给,导致地价高涨,通过卖地来转移财富.
(事实上一小捏房地产商可以低价拿地,来分享财富转移带来的收益)
二是中央政府通过货币注水,征收铸币税来转移财富.
03年至08年的房价上涨,即有供需层面的因素也有买房抗通胀的因素.
08年底开始的大救市,在供需面变化大大的情况下,房价暴涨.房屋的居住属性已退居次位,更主要是房产的抗通胀的金融属性.

3.当前的房价是建立在09,10年人民币M2增长量25%的基础上及当时的相应政府大投资上.

4.房价要继续上涨,市场除了要相应的货币更需要相应的财富积累.

5.当前财富积累不足. 外贸微利, 内销无力,投资减少,再加上民间财富增长远低于政府的财富消耗, 当前财富积累远低于房价涨幅.

6.当前货币增量不足. YEVON_OU说的人民币M2增长量今年仍达到25%,我没看出来,只看到公开的数据13%,达到本届执政以来的最低时期.

7.当前房屋供给量是建立在09,10年土地大拍卖时期.数据表明今年房屋的供应量比09,10年还多.

财富和货币不够,供给量又增加,房价凭什么上涨?


二.关于YEVON_OU的供需分析理论,有些意见不同.如下:

1.房价并非越高政府或房地产就获得越多.
比如8万/平卖1万平的土地收益是远高于100万/平,但只能卖1平的收益.
政府和房地产商自会寻求其均衡.
2.土地价格并不是不可降.
当前土地拍卖结果不好,开发商在预期经济形势不好下,不会高价拿地,因此今年很多土地流拍.
相对来说地方财政很比较紧,在今年铸币税大量减少下,尽管政府加强了其他税收但仍然无法满足政府日益增长的物质文化精神肉体的需要.
因此出台了相应的地方债,希望缓解情况.但地方政府为了获得更多的收入,完全可能把土地价格降下来.
3.房产商当前有相当的降价空间.
并非所有的土地都是10年拿的,大多数房产商在预期房市不行下,完全有很大的降价空间.
更何况有一小捏房产商的拿地价格不是我们想象的.比如万达.有兴趣的朋友查下他的楼面价格.
4.供需无法解释温州房价高于全国各大城市的原因.
5.供需无法解释日本,香港,台湾,美国,东南亚,韩国的房价走势.

三.关于房价未来走势的看法.

1.房价涨跌不重要,重要的是我们是否做好准备.
房价涨跌我们无法控制,我们所能做的就只能是做好准备.我讲的准备包括两个方面:
一个方面是我们制定不同的方案应对可能出现的不同状况.比如房价涨该怎么办,房价跌该怎么办,房价横盘该怎么办. 货币增长量是个很好的参数.
另一个方面是提升自身的选择的实力.选择的实力包括自身的决策实力和实际的物质实力.
只要我们做好准备,出现什么情况采取什么方案就可以.就无所谓涨跌了.

2.房价短期看空,长期看不懂.

短期看空是基于当前的货币政策.当前能买得起房的人都只是因为抗通胀而买房.真正需要买房住的人基本上是买不起房.
当前货币增长量是本届政府执政来最低位.并且暂时的分析是当前不会放水.
通胀尚未降温,RMB内在购买力稀释太多.如果再放水,RMB预期升值转向预期贬值.国际友人财富就要回家.
通胀可以无所谓,百姓可以无所谓.但国际友人财富撤离造成外汇急剧减少甚至为负数如越南般问题就大了.

要不紧缩货币导致房价下跌,要不通胀至死人民币贬值外资撤离.

两害相权择其轻.
所以货币才在无法宽松的条件下,加大了税收和征收力度以及下放地方发债的权力.

另外,政府当前的政策在保银行.
房贷在国际上都属于最优质的银行贷款项目.但政府一直在控制银行的房贷.
真实的数据和信息我们都无法得到,政府在严格控制银行房贷风险上,可能会说明些问题.

长期来看,我原先认为房价值会下降房价格会上涨.即,相对猪肉来说,现在1平米房可以买1千斤猪肉,未来1平米房仅能买500斤猪肉,实质价值下跌了.
房价从今天1.5万/平涨到未来10万/平,但猪肉15元/斤涨到未来150元/斤.

但当前形势看不清.房价真实上涨的因素是经济发展财富积累.如果某些改革无法进行,导致社会不但不是进步反而是退步,则经济不但无法发展财富也无法积累.
如前三十年,供应量再紧,政府控制力度再大,价格也是涨不起来的.

因此,长期还得看某些变革的影响.

其实我们有更多的准备时,房价涨跌又有何关系.


附:

据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6％；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7％；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5％，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7％。再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7％；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1％；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5％。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。
    按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和

    在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套
  
    二手空置房还未计算在内

小猎刀

末日氛围

过路猫

把房子当股票炒，那自然是有涨有跌
如果还涨，我更开心

蒙古刀

管他娘的涨还是跌

已有住房，不想买房的飘过

凌云

扯呢  我的房子不卖出去的话房价肯定一直跌下去
不过我的房子自己住的，不卖




就像我08年买了基金之后的股市一个德行