保障房的前景分析 最后全会变成租赁房

金牌灌水王

我对于保障房建设，实际上1-9月份我们保障房开工率确实达到了98%，看起来是一个令人很欣喜的数字，那么到年底是不是能完成1000完套，我们先不说，但是起码我们这个决心是有。“十二五”计划的时候，另外的3600万套也显示出我们解决城市住房需求方面确实要花很大的力气。但是我们同时也必须也看到，这些努力仍然在探索阶段。

　　现在我们开工一千万套保障房，当中有相当数量实际上是和我们城市化进程与旧城改造联系在一起的，这是个阶段性的任务。也就是说，对于一个国家要保障市民最基本住房需求方面，城市化改造、旧的棚户区拆迁工作是会在一定时间内成为热点，在这一这段时间过去以后，随着大部分城市棚户区改建完成，保障房建设总归是要回归常态的。棚户区的住房改造对棚户区居民的保障实际上是在补我们历史的欠帐。

　　在过去几十年当中我们一些城市发展不均衡，使得我们一些市民虽然生活在城里但是生活质量极其低下，这是城市化进程亏欠他们的，当然这次保障房建设中应该去补齐这一点，无可厚非。完成了这以后才是我们要关心的，一个制度化的常态的国家保障工程，它应该以什么为重点，应该遵循怎么的思路。现在我们保障房出现各种各样的类别实际上有一大部分的原因就是我们要补历史的积欠，就像我们谈到经济适用房微词很多，但是客观公正的说，经济适用房最初的推出也是在一定程度上去弥补历史对市民的亏欠，当年我们低工资时代使得我们根本不可能购买住房，而一旦实行货币化，有住房需求的人让他们自己买房又不现实，所以才推出了所谓的经济适用房政策。这个政策曾经是有它的价值的，而现在弊端很多，要逐步的加以改革。

　　现在很多像两限房在一定程度上也是经济适用房政策的一个变种，这样的手段它都是为了补过去的问题，过去的问题如果补齐呢？未来我们国家“十二五”的时候，会把城市化率提高到55%以上，也就是按照人口去算我们还有一亿多人要从农村转移到城市，这一部分人跟补齐历史的欠帐是没有关系的，它是跟我们的城市化进程有关的。

　　将来的保障房建设其实主要是要解决新市民的住房问题，新市民包括两种外来务工人员和新毕业的大学生，他们本质上来说都是从另一个地方迁移到城市里的，里面有一点没有提到就是农村的城镇化问题以及对农村土地的征购问题。因为这一部分完全可以通过市场化的商品住房的运作来解决，来解决的拆迁自然有补偿款给人家补偿，自然要给人解决住房，这个也要按照市场规律来运行。但是对于新市民他需求，这是他们的主要保障重点，在未来保障房设计中我们要把城市化建设所产生的改造以及对农村的扩张，这一部分的保障要和对新市民的保障分开，要执行两种不同的政策。

　　对新市民的保障应该仍然是主要以租赁为主，因为要给他们将来改善住房既留下激励机制又留下成长空间，只有这样我们城市的住房才能真正活起来。如果每次我们解决保障住房想的办法都是让最后能居者有其房，让他有产权，那城市的保障房就只会越盖越多，越盖越远，这实际上对城市也会造成很大的压力，所以一个合理的流动性的保障房制度，对于让新市民有房住，并且有动力去发展是很非常重要的，而这一点上恰恰是我们未来在棚户区改造完成以后我们要重点探索的。而在目前，各种各样尝试手段我们都有它的合理性，但总归还是要回到一个基本的制度上，在我看来，这个基本制度就是我们保障房最终要回归到租赁住房这样一个空间，与产权相区隔这样才能保证我们有限的保障房资源流转起来，并且把一部分通过保障房保证了暂时需求的人，推高到购买商品房的高度，让他们能够真正拥有自己的产业

金牌灌水王

房市还会继续纠结，理由如下：
1.由于限购限贷等原因，有购房资格的人本来就不多了，中海龙湖现在是抢这些剩下的人，抢多少是多少，放在以前，这么低早排队半天就卖 完了，而放现在你龙湖，中海，卖 了都一星期了还有不少房，原因就在于有资格买的人确实不多了，消来一批是一批，所以，要想房价涨，除非把限购限贷给松了，否则没戏
2.此次政策调整和08年不同，08年是4万亿，也就是印钱，此次是发地方债，货币总量不变，但作用是吸收流动性，可以有效控制通胀。
3.此次政策调整中仍然把控制通胀，保障房，房价目标放在首位，说明在货币政策上还是有保有压。
4.房价的上涨必然会和通胀成正相关，为什么现在突然下跌，因为通胀见顶了，如果政府在政策调整中仍然把控制通胀放在首位，房价还是涨不起来

总结，如果仍限购限贷，控制通胀不印钱，房价仍然会继续纠结调整，什么时候这些政策开始退出了，房价就要涨了